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利用税收优惠政策进行垫资让利决策

   房地产开发企业有资金密集性的特点,很多房地产开发企业会面临资金短缺问题,此时企业往往会让利寻求施工单位垫资。在垫资让利决策中,由于税收政策的影响,会导致看似不可行的方案变得可行,在进行垫资让利决策时需要考虑这一因素的影响。下面以一家房地产开发公司为例说明这一影响。

   一、案例介绍

   东方公司是一家房地产开发企业,正在开发四栋高层住宅楼,该工程正常预算造价为10000万元,园资金困难拟寻求有垫资能力的施工单位。该住宅工程可售面积80000平方米,预计售价7300元/平方米,取得土地使用权所支付的价款为15000万元,房屋开发成本每平方米2600元,房屋开发相关的管理及销售费用为1750万元,工程人员预计如果资金充足12个月主体能够顺利封顶。

   在正常拨付工程款的情况下(即不垫资),东方公司一般按照正常预算造价下调10%确定工程造价并与施工单位签订合同,达到计量支付条件后按工程计量的70%拨付计量款,主体工程封顶并验收合格后10日内付至工程价款的95%,质保金部分等质保期结束后支付。因东方公司面临资金困难,不垫资方案中假设东方公司可以从银行贷款取得一年期的项目资金,资金成本为10%,为简化计算假设首次付款时间为开工时(以下称不垫资方案)。

   建筑企业甲公司有意为东方公司垫资施工,双方谈判垫资事宜,谈判情况为:施工单位垫资至主体封顶,工程验收合格后10日内一次支付除5%质保金以外的工程价款,则工程造价按正常预算造价结算,不再做任何比例的下调(以下称垫资让利方案)。

   该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准,当地税务机关规定,财务费用中的利息支出,凡能够按照转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的,其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

   下面比较不垫资方案与垫资让利方案中东方公司开发销售四栋高层住宅楼的税负及净利润。

   方案一:不垫资方案

   在不垫资方案下,其涉及的各项税收及净利润计算为:

   1.计算土地增值税

   (1)销售额:8×7300=58400(万元)

   (2)扣除项目:

   取得土地使用权所支付的金额:15000万元

   房地产开发成本:因不垫资方案的主体工程造价在正常预算价基础上下浮10%即10000×10%=1000(万元),故房地产开发成本为2600×8-1000=19800(万元)

   房地产开发费用:(15000+19800)×5%=1740>1000,故允许扣除的房地产开发费用可以选择:(15000+19800)×10%=3480(万元)

   与转让房地产有关的税金:58400×5.5%=3212(万元)

   加计20%扣除:(15000+19800)×20%=6960(万元)

   扣除项目合计:15000+19800+3480+6960+3212=48452(万元)

   (3)增值额=58400-48452=9948(万元)

   (4)增值额与扣除项目之比=9948÷48452×100%=20.53%

   (5)土地增值税:增值额未超过扣除项目的50%,故适用的土地增值税税率为30%,速算扣除率为0.

   应纳土地增值税:9948×30%=2984.4(万元)

   2.计算净利润:

   利润总额:58400-15000-19800-1750-1000(财务费用)-2984.4-3212=14653.6(万元)

   应纳企业所得税:14653.6×25%=3663.4(万元)

   净利润:14653.6-3663.4=10990.2(万元)

   方案二:垫资让利方案

   在垫资让利方案下,其涉及的各项税收及净利润计算为:

   1.计算土地增值税:

   (1)销售额:同方案一。

   (2)扣除项目:

   取得土地使用权所支付的金额:同方案一。

   房地产开发成本:2600×8=20800(万元)

   房地产开发费用:(15000+20800)×10%=3580(万元)

   与转让房地产有关的税金:同方案一。

   加计20%扣除:(15000+20800)×20%=7160(万元)

   扣除项目合计:15000+20800+3580+7160+3212=49752(万元)

   (3)增值额=58400-49752=8648(万元)

   (4)增值额与扣除项目之比=8648÷49752×100%=17.38%<20%<>

   (5)土地增值税:由于该土地用于开发普通标准住宅出售,增值额来超过扣除项目的20%,根据税法规定免征土地增值税,故无需缴纳土地增值税。

   2.计算净利润:

   利润总额:58400-15000-20800-1750-3212=17638(万元)

   应纳企业所得税:17638×25%=4409.5(万元)

   净利润:17638-4409.5=13228.5(万元)

   以上计算结果可汇总于下表中,因素相同部分未进行列示。

   二、案例分析

   由以上计算过程可以看出,不垫资让利的方案净利润为10990.2万元,垫资让利方案的净利润为13228.5万元。按常规思维,在房地产公司资金紧张的情况下,寻求施工企业进行垫资并让利于施工企业,房地产公司的成本将会增加,净利润应该有所下降,但本案例中却相反,房地产公司的让利行为不但没有降低其净利润,反而比不进行垫资让利的净利润多2238.3万元,是什么原因导致如此差异呢?

   第一,如果不考虑税收政策的影响且能够自行融资,那么垫资让利决策实际上就是房地产公司自行融资的融资成本与垫资让利成本之间的比较,若自行融资成本高于垫资让利成本,东方公司舍选择垫资方案,反之则选择自行融资。但是,由于税收政策的影响,可能会改变这一决策结果。根据国家税法相关规定,“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。”本案例中垫资让利方案中因垫资让利成本1000万元计入房地产开发成本,导致扣除项目的金额增大,使得增值额与扣除项目之比为17.38%,小于20%,故可以按照上述国家税法规定免征土地增值税,仅此一项,不垫资方案就比垫资让利方案多负担2984.4万元的土地增值税,并最终使得不垫资方案比垫资方案净利润少2238.3万元;而不垫资方案中,因自行融资成本1000万元计入财务费用,导致增值额与扣除项目之比为20.53%,大于20%,根据国家税法的相关规定,需要按照增值额的30%计算缴纳土地增值税。

   第二,如果考虑税收政策的影响,那么垫资让利决策的决策因子主要是净利润和现金流量。从净利润的角度看,垫资让利方案可能是最佳选择,但是,垫资让利方案中主体封顶10日内一次性支付除质保金以外的全部工程款9500万元(10000×95%),如果主体封顶达到顶售条件后开盘销售成功,可能不存在问题,如果销售不太理想,会使该公司面临较大的资金压力,从此角度分析,不垫资方案因分期付款可以减少一次性付款的压力,可能不失为一种好方案。

   第三,本案例是一个特例,不垫资方案的增值额与扣除项目之比大于20%,而垫资让利方案的小于20%,垫资让利方案优于不垫资方案,其他情况会不会是这样呢?不垫资方案与垫资让利方案的增值额与扣除项目之比可能出现均大干20%、均小于20%、一个大于20%一个小于20%三情况,我们可以分情况分析。(1)如果不垫资方案与垫资让利方案的增值额与扣除项目之比均小于20%,由于两种方案下都不需要缴纳土地增值税,垫资让利方案下房屋开发成本比不垫资方案多1000万元,垫资让利方案下的财务费用比不垫资方案少1000万元,他们对利润总额的影响是一样的,所以两种方案下净利润是相等的。值得注意的是,为了说明问题简化计算,我们题设中自行融资成本和垫资让利成本均为1000万元,在现实中可能会不相同。如果二者不同,决策时只需要比较自行融资成本与垫资让利成本即可,这种情况下,税务筹划的空间不大。(2)如果不垫资方案与垫资让利方案的增值额与扣除项目之比都在20%以上,假设将单方售价提高到7500元,由于垫资让利方案中的房屋开发成本比不垫资方案下的房屋开发成本多1000万元,从而分别使得期间费用的扣除额和加计扣除额多扣除100万元和200万元,即总的扣除项目多1300万元,进而使得应纳的土地增值税少390万元(两方案的增值率均在20%-30%时),最终使得垫资让利方案下的净利润比不垫资方案下的净利润多292.5万元(390-390×25%)。这种情况下,只要两种方案下的增值率都处于一个档次,其净利润的差额是固定的。

   三、案例启示

   第一,房地产开发企业在进行一些经营决策时充分考虑土地增值税优惠政策,进行必要的纳税筹划,会使一些看似不可行的方案变得可行。如果房地产开发企业建造的住宅符合普通标准住宅标准,房地产开发成本并非越低越好。因为增值额与扣除项目之比在20%及以下免征土地增值税政策的存在,使得增值额与扣除项目之比在略大于20%的情况下,可采用适当提高材料档次,或适当提高绿化品质,或选择好的设计院适当提高设计费,适当给合作单位让利等方法增加房地产开发成本,进而适当提高扣除项目使增值额降低,将增值额与扣除项目之比控制在20%及以下,从而可以享受免征土地增值税的税收优惠。

   第二,房地产开发企业建造普通标准住宅20%的土地增值税免税政策不但在建筑成本方面有筹划空间,还可以推广到售价、土地取得成本等方面。如在进行房地产开发项目财务预算或税务规划时,增值额与扣除项目之比略高于20%的情况下,也可以适当降低商品房售价使增值额与扣除项目之比小于20%及以下,从而享受20%的税收优惠政策。

   第三,财务人员要善于利用一些筹划机会为公司提供税务筹划方案,节约公司税负,也可以种用这一优惠政策计算垫资让利的最大空间。只要筹划方案中房地产开发成本等扣除项目增加的金额小于筹划方案能够降低的土地增值税,都会使得房地产公司净利润上升,对房地产公司来说都是可以考虑的。

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